买房日记
0. 买房要求
- 二手房
- 价格不超过150w
- 最好90平以上(青岛可以直接落户)
- 小区环境好(新小区)
- 不买1和带数字4的楼层
- 找中介
- 交通(公交/地铁), 商圈配套
1. 准备看房
2019.04.10 左右
看房之前, 下载了「链家」「贝壳」「安居客」「房天下」, 大致浏览各区域的价格, 锁定买房范围.
咨询同事们的购房过程, 参考同事朋友们的购房经验.
大致了解购房相关的关键字:
- 满五唯一: 可以省大约2w(增值税)
- 经济房/商品房: 国家补助的经济房便宜, 但是购买二手(经济)房需要付几十万的差额税
- loft: 大部分是写字楼上的房子, 小产权, 不可落户, 水电费高
2. 看房
2019.04.14 - 2019.04.27
看的都是二手房, 曾经有一晚上看了 7 套房, 一共看过 18 套左右, 有些房子是自己在 APP 上挑选的, 有些是看房经纪人挑选的.
看房过程一般是 3~5 分钟, 主要看采光好不好, 家具新不新, 房子乱不乱, 格局怎么样, 顶楼是否有漏水.
其中看的有两个比较心仪的房子, 但都在 5 楼, 需要爬楼梯, 家长的态度是不希望住在 5 楼爬楼梯, 所以拒绝了, 毕竟钱都是家长出的, 要充分尊重他们的意见.
看到 10 个房子左右就会产生对比态度, 会明显觉得有些房子比较贵, 有些房子比较合理, 同样价位同一小区房子, 有的 88 平, 有的 70 多平, 有些装修不错, 有些装修很烂, 需要自己重新装修等等. 看房子的这种对比态度会给第一印象产生影响, 所以进而影响后期的购买.
最后一天看了 3 个房子, 有一个 93 平, 装修不错, 单价合适, 其他 2 个房子 80 多平, 装修挺次, 单价偏高, 所以最后选择了 93 平的. 其中 93 平的房子是自己挑选的, 其他 2 个是经纪人挑选的, 会不会是经纪人故意设计的一场性价比之战来提高对第一套房子的印象呢？
3. 谈判
2019.04.28, 准备 2w 定金和夫妻双方身份证
经纪人看我们比较心动这 93 平的房子(也可能是对我们失去了耐心), 于是就约房主(在济南)来青岛谈判, 因为有另一家也对此房子心动, 所以经纪人约把我们约在第一家, 以备买不到此房(谁知道安了什么心😁).
28 号上午经纪人给我打电话说房主着急想置换房, 房主提出 2w 把所有家具家电都留下, 包括:
洗衣机
电视(55寸)
冰箱
床
沙发
茶几
油烟机
等一开始还是比较高兴, 这些家具家电房主几乎没有使用过, 买一手肯定不止这个价, 于是大致一算:
房子 146 + 家具家电 2 + 个税 2 + 契税 2 + 中介费 4 => 156
首付 146 * 30% => 44
贷款 146 - 44 = 102 (房屋评估会影响贷款价格, 但大致差不太多)
利息总额 109.61 (30年) (4.9商贷+15%上浮)
每月还贷 5878 (等额本息)下午 3 点房主到了开始谈判, 他们夫妻两口一进来就开始介绍自己的装修经历, 多么辛苦, 多么用心, 因为装修是此房子最大的卖点, 并且整个谈判过程就是一部装修史, 这也正好陷入了他们的圈套, 来争取为自己的房子保价, 房主还提到过房子一开始是挂到 160w, 因为中介一系列的过程, 被恶意挂到了 145w.
经纪人一开始和我们说过, 房子砍价过程需要我们配合下, 在必要时候要出去假装打个电话套路下, 一开始出价出在 140w.
在谈判之前我还和对象商量好, 要表现出来没有想买的欲望, 要问清楚 2w 的家具家电都包含哪些内容, 因为经纪人和房主共同努力配合下, 我们成功忽略了这一条: 买方在买东西时候不要表现出来想买的欲望.
经过了 3 轮的价格战, 多么不容易, 家里没钱, 再借点的过程最终以 145w 包家具家电(相当于砍掉 3w)价格成交.
在这里不得不谈下中介费这 4w. 因为中介费收取的是 3%, 一开始向经纪人问中介费能否低一点, 结果他们就表示我们年轻人不需要来虚的, 不想出去打电话伪装套路你, 最低能给你打 9 折, 系统里最多只支持 9 折. 把话这么说, 作为买方我实在想不出有什么好的方法可以再压低价格. 后期再想想, 这很明显的套路, 就像最后一道数学题, 看一眼做不出来就放弃了, 把整张试题都放弃了, 我不应该一开始就和中介谈中介费, 要等到他们觉得我要签合同时候再提出要求: 中介费太高了, 打 7 折, 否则我们不买了, 深藏功与名.
4. 签合同
2019.04.28
价格谈稳了中介就会马上打印合同, 签了好多名字, 按了好多手印, 定金交给中介.
其中买二手房需要房主那边将剩余的房屋贷款还清, 他们希望用我们的首付来还这部分房贷, 这就需要办理业主「担保支付」.
5. 材料准备
- 双方户口本
- 征信打印(固定某几个地点)
- 半年流水(工资卡所在行)
- 收入证明(公司开具)
6. 开剧购房资质证明与无房证明（区不动产登记中心）
2019.05.09
7. 交首付
2019.05.09
交首付时间与开资质证明是同一天，请了一天的假。
房屋出售需要先将房子的贷款还清，刚好利用我们的首付来支付，房屋之前是抵押贷款，于是： 先办理撤押，我再把首付部分（30万）打到他的账户下，房东再利用这部分还清贷款。
有个小插曲，房东姓「邢」，但是当时打钱时候发烧，通过手机转账时候粗心的将姓给打错了，打成了「刑」，当时30万也转走了，十一点半银行也下班，挺着急的，房东收不到钱可能耽误下午的贷款，当时农行已经将30万打到建行，结果建行查询不到此账户，于是过了十几分钟就把钱退回了，当时我以为 app 转账会检查账户信息，结果没有检查就直接将钱给打给对方。
8. 贷款
2019.05.09
办理贷款是在中信银行，先办理2张银行卡，以后还款（房东收款）需要经过此卡。
4月份看房时候还听说有上浮10%的贷款，到5月份全部上浮15%。
办理贷款也签了无数名，按了无数手印。
9. 提高首付省税费
由于我们首付提高了一些，本来30%首付是43.5万，我们交了58万首付，于是只需要向银行贷款 145-58=87万。
这里就有一个省钱的小窍门：
房屋出网签是银行对此房屋的评估，评估价格是可以动手脚的，如果按照145万房子评估价，那么需要交个税2%+契税1.5%=5.075万的税，但是我们只贷款87万，可以让银行将此房屋评估成125万（125*0.7=87），125万的税是4.375万，于是就省出了7千元。
10. 交剩余首付
2019.05.13
26万首付通过刷卡交给链家理房通。
11. 出网签，贷款审批
2019.05.14~15
14日下午出了网签，请了半天假，去签了一堆名，由于房东开了vip（急用钱），第二天15日贷款就审批完成。
12. 过户，物业交割
2019.05.21
21日下午请了半天假，去办理过户，需要材料：
- 客户共有，夫妇齐到场
- 双方身份证原件
- 结婚原件
- 双方户口本原件
- 银行卡（交税）
- 网签合同
- 限购证明
- 业主本人与身份证
- 房产证原件
- 业主契税发票
- 业主购房发票
办理完过户，又去房子物业里办理交割手续。
13. 水电燃过户
2019-05-27
燃气和水是一个公司，重新办了张卡。
国家电网办理过户电费交割。
水和电从支付宝交。
燃气是充卡充钱的。
暖气费每一年交一次，不需要网上办理。
14. 业主户口迁移
2019-06-03
15. 搬家😄
2019-06-01~02~03
六一下午办了一趟，两个箱子衣服。
二号下午货拉拉拉走了大部分。
三号周一下午请假，将剩余的铺盖等带走。
